Teilungsversteigerung – Ablauf – Verfahren

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Teilungsversteigerung klingt erst einmal sehr simpel: Eine Immobilie gehört zwei oder mehr Personen gemeinsam (dabei ist es egal, ob es sich dabei um Ehegatten handelt). Beide können sich über die Verwertung oder den Verkauf der Immobilie nicht einigen. Daher sieht das Gesetz in diesen Fällen vor, dass jeder jederzeit die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft verlangen kann. 

Wenn einer der Beteiligten die Teilungsversteigerung beantragt, wird die Immobilie insgesamt versteigert. Beide Personen verlieren das Eigentum, aber auch jeder Beliebige (also durchaus auch die vorherigen Miteigentümer) kann bei der Versteigerung mitbieten und die Immobilie erwerben.

Bei der Teilungsversteigerung gilt aber ein kompliziertes Gemisch aus rechtlichen und tatsächlichen Umständen zu beachten. Hier steckt so viel Teufel im Detail, so dass man sich dabei wirklich gut auskennen sollte.

So muss der Antrag auf Teilungsversteigerung sehr gut vorbereitet werden. 

Dazu ein kleines Beispiel:

Zwei Personen (hier Ehegatten) kaufen zusammen eine Immobilie. Diese wird zu 100 % finanziert. Die Ehegatten lassen eine Grundschuld zugunsten der Bank in gleicher Höhe im Grundbuch eintragen. Nun wird über Jahre das Darlehen bis auf einen minimalen Restbetrag zurückgezahlt. Die Grundschuld bleibt aber in voller Höhe weiter im Grundbuch bestehen.

Wenn nun die Immobilie versteigert werden soll, ergibt sich folgendes: Der Ersteigerer erwirbt die Grundschuld aus dem Grundbuch mit. Die Schulden werden also nicht, wie bei einer „normalen“ Zwangsversteigerung gelöscht. Ein potentieller Käufer/Ersteigerer muss daher genau prüfen, welche Belastung im Grundbuch eingetragen ist. Üblicherweise werden Grundschulden im Grundbuch mit einem Zinssatz von nicht unter 10 % verzinst. Damit kann eine so berechnete Grundschuld leicht das Doppelte des ursprünglichen Kaufpreises ausmachen. Wer soll aber eine Immobilie ersteigern, wenn er für einen Kaufpreis von z. B. € 200.000,00 eine Grundschuld mit einer Schuld in Höhe von € 400.000,00 übernehmen soll?

Rechtstechnisch ist dies eben dann der Fall, wenn die Grundschuld mit Zinsen den Verkehrswert des Grundstückes übersteigt. Dies gilt auch dann, wenn die Grundschuld nicht mehr in voller Höhe valutiert, d. h. das Darlehen zum Teil zurückgezahlt wurde. In diesem Fall dürfte die Bank die volle Grundschuld mit Zinsen fordern, aber nicht endgültig behalten. Da einem Erwerber aber nicht klar ist, wie hoch eine Grundschuld noch tatsächlich valutiert, muss er für seine Kalkulation mit einer vollen Grundschuld rechnen.

Eine Teilungsversteigerung ist daher im geschilderten Fall faktisch nicht mehr möglich.

Der Teilungsversteigerungsantrag wäre daher vorzubereiten gewesen: Dies kann dadurch geschehen, dass die Grundschuld, soweit das mit der Grundschuld zusammenhängende Darlehen zurückgezahlt wurde, teilweise gelöscht wird.

Schwierig ist natürlich, dass bei einer Teilungsversteigerung in der Regel einer der Ehegatten eine Versteigerung will, der andere nicht. Wieso soll also dann der andere Ehegatte, der die Versteigerung nicht will, bei der Löschung der Grundschuld mitwirken?

Das Oberlandesgericht Schleswig hat nun entschieden, dass der andere Ehegatte zur Löschung bzw. teilweisen Löschung der Grundschuld und seiner Mitwirkung dazu verpflichtet ist. Nur so kann das Recht auf jederzeitige Aufhebung der Gemeinschaft, dass sich aus § 749 Abs. 1 BGB ergibt, erreicht werden. Dies führt in der Praxis natürlich zu enormen zeitlichen Verzögerungen. Auf der anderen Seite wird aber dadurch erreicht, dass das Verfahren der Teilungsversteigerung an sich wieder möglich und faktisch durchführbar bleibt.

Auch wenn kein (rechtlicher) Anwaltszwang herrscht, machen Sie nicht den Fehler, es allein zu versuchen. Sowohl der /die AntragsstellerIN als auch die Gegenseite, die die Versteigerung verhindern möchte, können viele Fehler machen, die dann immer teuer werden. 

Ich bearbeite solche Fälle regelmäßig bereits seit 1996 und habe schon so manche Zwangsversteigerung durchgesetzt bzw. verhindert.