Hausübertragung bei Scheidung/Trennung - Darauf sollten Sie unbedingt achten!

Scheidung bzw. Trennung mit gemeinsamer Immobilie ? Erfahren Sie hier, welche Fallstricke bei der Übertragung einer gemeinsamen Immobilie lauern und warum anwaltliche Beratung unverzichtbar ist.

Einleitung

Sie stehen vor einer Scheidung oder leben bereits getrennt und besitzen gemeinsam eine Immobilie? Häufig entsteht der Wunsch, die gemeinsame Immobilie schnell und kostengünstig zu überschreiben. Doch gerade hier lauern viele Fallstricke, die man auf den ersten Blick gar nicht erkennt. Um Sie vor unnötigen Risiken zu schützen möchte ich zeigen, warum professioneller Rechtsrat hier bares Geld und Nerven sparen kann.

Übertragung der Immobilie: Warum überhaupt zum Notar?

Bei einer Hausübertragung zwischen Ehegatten – also wenn ein Ehegatte dem anderen seinen Miteigentumsanteil überschreibt – ist laut Gesetz eine notarielle Beurkundung zwingend erforderlich. 

Das bedeutet:

• Rechtlicher Schutz: Nur ein Notar kann rechtsverbindliche Änderungen im Grundbuch veranlassen.
• Neutralität des Notars: Der Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet. Er darf keine Partei einseitig beraten, sondern lediglich den Vertrag formal korrekt aufsetzen.

Wichtig zu verstehen ist, dass der Notar keine einzelfallbezogenen Tipps zu steuerlichen oder güterrechtlichen Themen gibt. Genau hier setzt die anwaltliche Beratung an.

Typische Stolperfallen bei der Hausübertragung

1. Zugewinnausgleich: Warum der Zeitpunkt zählt

Wenn die Übertragung noch vor dem Stichtag zur Berechnung des Zugewinnausgleichs erfolgt, kann es dazu kommen, dass die Zahlung, die ein Ehegatte an den anderen leistet, in die Zugewinnausgleichsmasse fällt. Das bedeutet, die eigentlich „faire“ Regelung kann plötzlich zur neuen Grundlage für weitere Ansprüche führen.

Praxisbeispiel: Ehegatte A übernimmt kurz vor dem Stichtag das halbe Haus von Ehegatte B. A zahlt 100.000 Euro an B. Im Zugewinnausgleich kann dieser Betrag als Hinzugewinn angesehen werden und so doppelt „zählen“.

2. Offene Finanzierungen: Gemeinsame Kreditverträge

Läuft ein Darlehen mit beiden Ehegatten als Kreditnehmer weiter, besteht weiterhin eine gemeinsame Haftung für die Restschuld. Selbst wenn der eine Ehegatte aus dem Grundbuch ausgetragen wird, ändert das nichts an der Kreditverpflichtung gegenüber der Bank.

Tipp: Sprechen Sie mit Ihrer Bank über eine mögliche Umschuldung oder Entlassung aus dem Kreditvertrag, bevor Sie den Übertragungsvertrag unterzeichnen.

3. Spekulationssteuer und andere Steuerfragen

Je nach Verkaufszeitpunkt und Nutzungsart der Immobilie kann Spekulationssteuer anfallen. Viele Ehepaare nehmen an, dies sei nur ein Thema für Kapitalanleger. Tatsächlich birgt ein späterer Weiterverkauf durch den übernehmenden Ehegatten steuerliche Risiken, wenn bestimmte Fristen nicht beachtet wurden.

4. Mehrerlösklausel: Fairness beim späteren Verkauf

Wird die Immobilie in der Trennungsphase zu einem günstigen Preis übernommen, könnte der übernehmende Ehegatte beim späteren Verkauf einen hohen Gewinn erzielen. Eine sogenannte Mehrerlösklausel soll sicherstellen, dass dieser Gewinn teilweise an den ursprünglich verkaufenden Ehegatten weitergegeben wird. Ohne anwaltlichen Rat wissen viele nicht einmal, dass diese Variante existiert.

Versorgungsausgleichs- und Unterhaltsverzicht: Keine offensichtliche Option

Neben der Immobilie gibt es weitere Aspekte, die bei Scheidungen schnell übersehen werden:

1. Versorgungsausgleichsverzicht: Ein solcher Verzicht kann das Scheidungsverfahren erheblich verkürzen und Kosten sparen. Allerdings muss ein Versorgungsausgleichsverzicht notariell beurkundet werden.
2. Nachehelicher Unterhalt: Selbst Jahre nach der Scheidung könnte ein Ehegatte Unterhaltsansprüche geltend machen. Möchte man diese Ansprüche ausschließen oder beschränken, empfiehlt sich eine anwaltlich gestaltete Vereinbarung mit umfassender Belehrung zu den Risiken.

Zusammenfassung

• Bei der Übertragung einer gemeinsamen Immobilie lauern zahlreiche rechtliche und steuerliche Tücken.
• Die notarielle Beurkundung allein bietet noch keinen umfassenden Schutz, weil der Notar neutral bleiben muss.
• Themen wie Zugewinnausgleich, Mehrerlösklausel, Spekulationssteuer und nachehelicher Unterhalt sind komplex und erfordern juristischen Sachverstand.
• Ein Verzicht auf anwaltliche Beratung kann „am falschen Ende sparen“ bedeuten und letztlich teurer werden als gedacht.

Ihr nächster Schritt – Jetzt beraten lassen!

Wenn Sie unsicher sind, wie Sie Ihre Immobilie am besten übertragen oder wenn Sie Fragen zu Versorgungsausgleich, Unterhaltsverzicht und anderen Scheidungsmodalitäten haben: 

Kontaktieren Sie mich. Ich biete Ihnen eine individuelle und vertrauliche Beratung. Denn eine Scheidung ist eine höchstpersönliche Angelegenheit von überragender persönlicher Bedeutung und als solche sollte sie auch behandelt werden. 

• WhatsApp: 0163 - 85 89 805
• E-Mail: ra.theumer (at) tuta.io

Lassen Sie uns gemeinsam die besten Lösungen für Ihre persönliche Situation finden.

10. Juli 2025 | Fth | Zu Recht !!