Kündigungsgründe – wann darf mein Vermieter überhaupt den Mietvertrag kündigen?
Ein Vermieter kann aus verschiedensten Gründen einen Mietvertrag über Wohnräume fristlos oder fristgerecht kündigen. Eine klassische Fallgruppe ist die Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Im Regelfall ist die Zahlung der Miete im „Voraus“ geschuldet. Verzögerungen bedeuten eine Pflichtverletzung. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist bei zweimonatigem Zahlungsverzugs möglich (§§ 543 Abs.2 Ziff.1, 569 BGB). Die Praxis zeigt, dass Vermieter sogar kleinste Zahlungsverzögerungen als Argument für eine fristlose Kündigung ausreichen lassen. Es dürfte allerdings immer auf den Einzelfall ankommen d.h. Häufigkeit und Zeitpunkt der Zahlungsverzögerungen.
Eine Abmahnung ist jedoch unabdingbar und muss durch den Vermieter in schriftlicher Form gegenüber dem Mieter ausgesprochen werden.
Ein relevantes Verschulden wegen der Zahlungspflichten liegt vor, wenn der Mieter die geschuldete Miete mehrfach nach dem vereinbarten Zahlungstermin leistet. Die Rechtsprechung hat anerkannt, dass eine relevante Verspätung erst ab einem Monat vorliegt. Die Mietzahlungen dürfen nicht voll-ständig auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein (BGH Urt. 14.7.2010 – VIII ZR 267/09).
Streitpunkt Job-Center
Streitpunkt sind die Fälle, in denen das Job Center die Miete entweder direkt auf das Konto des Vermieters überweist oder der Mieter den Mietbetrag weiterzuleiten hat. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass das Job Center nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters ist. Jede Zahlungsverzögerung wird dem Mieter zugerechnet (BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09). Seither müssen Mieter den Nachweis führen, dass sie alles getan haben, Zahlungsverzögerungen zu vermeiden oder die Miete auf alternative Weise zu finanzieren. Leider gilt hier der Grundsatz: „Geld hat man zu haben“. Der Mietzins bleibt eine eigene Verbindlichkeit des Hilfebedürftigen.
RA Theumer -März 2014
Eine Abmahnung ist jedoch unabdingbar und muss durch den Vermieter in schriftlicher Form gegenüber dem Mieter ausgesprochen werden.
Ein relevantes Verschulden wegen der Zahlungspflichten liegt vor, wenn der Mieter die geschuldete Miete mehrfach nach dem vereinbarten Zahlungstermin leistet. Die Rechtsprechung hat anerkannt, dass eine relevante Verspätung erst ab einem Monat vorliegt. Die Mietzahlungen dürfen nicht voll-ständig auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein (BGH Urt. 14.7.2010 – VIII ZR 267/09).
Streitpunkt Job-Center
Streitpunkt sind die Fälle, in denen das Job Center die Miete entweder direkt auf das Konto des Vermieters überweist oder der Mieter den Mietbetrag weiterzuleiten hat. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass das Job Center nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters ist. Jede Zahlungsverzögerung wird dem Mieter zugerechnet (BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09). Seither müssen Mieter den Nachweis führen, dass sie alles getan haben, Zahlungsverzögerungen zu vermeiden oder die Miete auf alternative Weise zu finanzieren. Leider gilt hier der Grundsatz: „Geld hat man zu haben“. Der Mietzins bleibt eine eigene Verbindlichkeit des Hilfebedürftigen.
RA Theumer -März 2014
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