Reform des Bauvertragsrechts

Im Mai wurde das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts verkündet. Kern des Gesetzes ist eine Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Das Gesetz tritt zum 1. Januar 2018 in Kraft und gilt damit für Verträge ab diesem Zeitpunkt. Besonders im Fokus der Öffentlichkeit steht der Teil des Gesetzes, der die kaufrechtliche Mängelhaftung betrifft. Unternehmen werden künftig nicht mehr auf den Aus- und Einbaukosten sitzen bleiben, wenn sie mangelhaftes Material bestimmungsgemäß und ohne Kenntnis des Mangels eingebaut oder angebracht haben, sondern können neben dem Material auch diese Kosten vom Lieferanten verlangen. Zu beachten bleibt in der Praxis allerdings, dass Baustoffhändler gegenüber Unternehmern diesen Haftungsanspruch per AGB ausschließen können.

Wichtige Teile der Reform sind die Einführung eines Bauvertrags und eines Verbrauchervertrags im Werksvertragsrecht des BGB. Außerdem werden ein Architekten- und Ingenieurvertrag sowie ein Bauträgervertrag gesetzlich normiert.
Im Rahmen eines ab Januar geschlossenen Verbrauchervertrages gilt:

• Vor Vertragsabschluss muss der Bauunternehmer dem Auftraggeber eine detaillierte Baubeschreibung zur Verfügung stellen. Dabei sind auch verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt bzw. zur Dauer der Baumaßnahme erforderlich. Macht der Auftraggeber selbst oder z.B. ein von ihm beauftragter Architekt die wesentlichen Planungsvorgaben, muss der Bauunternehmer keine Baubeschreibung vorlegen.
• Dem Auftraggeber steht innerhalb von zwei Wochen ab Vertragsabschluss ein Widerrufsrecht zu, sofern der Vertrag nicht notariell beurkundet wurde. Die Frist läuft allerdings nur, wenn der Unternehmer den Auftraggeber über sein Widerrufsrecht in Textform belehrt hat.
• Die Höhe der Abschlagszahlungen darf 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen. Der Auftraggeber hat Anspruch auf eine Erfüllungssicherheit von 5 % der Gesamtvergütung, die er bei der ersten Abschlagszahlung verlangen darf.

Für einen Bauvertrag, der kein VOB- und kein Verbrauchervertrag ist, gilt:

• Der Auftraggeber ist künftig berechtigt Änderungen des Werkerfolgs und notwendige Leistungen anzuordnen, sofern zuvor eine Einigung über die Vertragsänderung nicht gelungen ist.
• Mehr- oder Minderleistungen infolge einer solchen Anordnung werden nach den tatsächlich erforderlichen Kosten abgerechnet mit Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Wahlweise kann der Unternehmer die Vergütung gemäß seiner Urkalkulation berechnen.
• Im Anschluss an eine solche Anordnung und einen erfolglosen Einigungsversuch kann der Bauunternehmer 80 % seiner kalkulierten Mehrvergütung als Abschlagszahlung ansetzen.
• Wenn der Auftraggeber die Abnahme unter Hinweis auf Mängel verweigert, kann der Bauunternehmer zukünftig verlangen, dass dieser an einer gemeinsamen Zustandsfeststellung teilnehmen muss. Offenkundige Mängel, die sich nicht aus der Zustandsfeststellung ergeben und erst nachträglich und nach Besitzübergang auf den Auftraggeber gerügt werden, sind dann in der Regel nicht mehr vom Bauunternehmer zu vertreten.
• Auftraggeber müssen die Mangelhaftigkeit der Bauleistung rechtzeitig explizit gelten machen, um die fiktive Abnahme zu verhindern. Letztere tritt andernfalls selbst dann ein, wenn wesentliche Mängel vorliegen.
• Das neue Gesetz sieht für beide Vertragsparteien ein Recht zur außerordentlichen Kündigung vor.

Auch spezielle Vorschriften zum Architektenvertrag und Ingenieurvertrag werden in das BGB aufgenommen:

1. Künftig können Planer im Rahmen ihrer gesamtschuldnerischen Haftung mit dem Bauunternehmer bei Mängeln infolge von Überwachungsfehlern den Schadensersatz verweigern, solange der Auftraggeber nicht zunächst dem Bauunternehmer eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt hat.
2. Soweit die Planung- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, schuldet der Architekt oder Ingenieur zunächst eine Planungsgrundlage und eine Kosteneinschätzung zum Vorhaben. Beiden Seiten steht hiernach ein Sonderkündigungsrecht zu.
3. Ab der Abnahme der letzten Bauleistung kann der Planer – auch ohne explizite Vereinbarung von Teilabnahmen – eine Abnahme seiner bis dahin erbrachten Planungsleistungen verlangen.

Der Bauträgervertrag wird als eigene Vertragsform gesetzlich normiert und an die neue Struktur des Bauvertragsrechts angepasst. Verschiedene werkvertragliche Vorschriften gelten für den Bauträgervertrag nicht.
Streitigkeiten über Anordnungen des Auftraggebers oder Vergütungsansprüche werden zukünftig im einstweiligen Rechtsschutz ausgetragen werden können. Zudem sollen bei Land- und Oberlandesgerichten spezialisierte Baukammern eingerichtet werden.


Quelle: Der Baurechtsprofessor hier